La Nuova Disciplina Fiscale per le Locazioni Brevi Il D. L. n. 50/2017 ha introdotto una specifica disciplina fiscale per le locazioni di durata inferiore a 30 giorni: il locatore può optare, dal 1° giugno 2017, per l'applicazione della cedolare secca con imposta sostituiva al 21%.

L’art. 4 del decreto legge n. 50 del 24 aprile 2017 ha introdotto nell’ordinamento giuridico italiano una specifica disciplina fiscale per i contratti di locazione di immobili a uso abitativo, stipulati a partire dal 1° giugno 2017, che hanno una durata non superiore a 30 giorni, ossia le cosiddette “locazioni brevi”. In caso di opzione, a decorrere dal 1° giugno 2017, ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve si applica l’imposta sostitutiva con aliquota pari al 21% (cedolare secca – articolo 3 del decreto legislativo n. 23 del 14 marzo 2011)

La  nuova  disciplina  fiscale  per  le  “locazioni brevi”  si  applica  solo ai  contratti  di  locazione  di immobili  a  uso  abitativo, situati  in  Italia, di durata  non  superiore  a  30  giorni e stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. La  condizione  che  il  contratto  non  sia  concluso  nell’esercizio  di  un’attività d’impresa riguarda entrambe le parti. Sono quindi esclusi dalla nuova disciplina i contratti di locazione breve che il conduttore stipula nell’esercizio di tale attività (per esempio,  quelli  a  uso  foresteria  per  i  suoi  dipendenti),  anche  quando  non  viene esercitata in maniera abituale.

Ricadono, invece, nella nuova disciplina i contratti che prevedono la prestazione di servizi accessori, quali, ad esempio, la fornitura di biancheria, la pulizia dei locali, la concessione dell’utilizzo delle utenze o della rete wireless. Non  vi  rientrano, però,  i  contratti  con  i  quali  il  locatore,  oltre  a  mettere  a disposizione l’immobile, fornisce altre prestazioni aggiuntive, quali, ad esempio, il servizio di colazione e la somministrazione di alimenti e bevande, la messa a disposizione di auto  a  noleggio,  guide  turistiche  o  interpreti (tali attività, sotto  il profilo  fiscale, sono qualificabili come  attività d’impresa, anche se svolta occasionalmente).

La  locazione  deve  avere per oggetto  unità  immobiliari  appartenenti  alle categorie  catastali  da  A/01  a  A/11, ad esclusione della categoria  A10 – uffici  o  studi  privati, e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte, …). Sono  esclusi,  quindi, gli  immobili  che,  pur  avendo  i  requisiti  di  fatto  per  essere destinati a uso abitativo, sono iscritti in una categoria catastale diversa.

Il regime delle locazioni brevi si applica anche:

  • alle sublocazioni;
  • ai contratti a  titolo  oneroso  conclusi  dal  comodatario  che  hanno  per  oggetto  il godimento dell’immobile da parte di terzi;
  • ai contratti di locazione di singole stanze di un’abitazione.

 

Per più  contratti  stipulati  nello stesso anno  tra  le  stesse  persone,  il  termine  di  30 giorni deve essere considerato in relazione a ogni singolo contratto.

 

Applicazione della nuova disciplina fiscale

Ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve stipulati a partire dal 1° giugno 2017 si applicano, su scelta del locatore, le disposizioni in materia di “cedolare secca sugli affitti”, cioè il regime di tassazione previsto dall’articolo 3 del decreto legislativo n. 23/2011.

In sostanza, il proprietario dell’immobile (il sublocatore o il comodatario) può scegliere di assoggettare il reddito che ricava dall’affitto a un’imposta che sostituisce l’Irpef, le relative addizionali e, se il contratto viene registrato, le imposte di registro e di bollo. L’imposta sostitutiva si applica nella misura del 21%.

 

Per i contratti di locazione di durata non superiore ai 30 giorni non vige l’obbligo di registrazione.

 

L’aliquota dell’imposta sostitutiva (21%) va applicata sull’intero importo del canone indicato nel contratto.

Per i contratti di sublocazione e quelli a titolo oneroso mediante i quali il comodatario concede il godimento dell’immobile a terzi, l’imposta sostitutiva si applica ai corrispettivi lordi derivanti dagli stessi contratti. Le spese per i servizi accessori non concorrono a formare il corrispettivo lordo solo quando:

  • sono sostenue direttamente dal conduttore
  • sono riaddebitate dal locatore al conduttore sulla base dei costi e dei consumi effettivamente sostenuti.

Per quanto riguarda, infine, la disciplina relativa a dichiarazione, liquidazione, accertamento, riscossione, rimborsi, sanzioni, interessi e contenzioso, ai redditi derivanti dai contratti di locazione breve, stipulati direttamente tra locatore (proprietario, sublocatore, comodatario) e locatari, si applicano le stesse norme previste in materia di cedolare secca sugli affitti.

 

La scelta del regime opzionale

Il locatore esercita l’opzione per il regime agevolato con la dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui i canoni di locazione sono maturati o i corrispettivi sono riscossi. L’opzione può essere effettuata per ciascuno dei contratti stipulati. Tuttavia, quando si affittano singole porzioni della stessa unità abitativa, per periodi in tutto o in parte coincidenti, l’esercizio dell’opzione per il primo contratto vincola anche il regime del contratto successivo.

Nel caso in cui il contratto venga volontariamente registrato, la scelta viene fatta in sede di registrazione.

 

Per maggiori informazioni, l’agenzia delle entrate ha messo a disposzione dei contribuenti un’apposita guida sulle locazioni brevi.

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